André Rizek errou com duas fake news sobre o terreno do Flamengo. Entenda o caso Gasômetro
A aquisição do terreno do Gasômetro pelo Flamengo voltou ao centro do debate sobre a construção do estádio rubro-negro após declarações do jornalista André Rizek, que associou a compra a um valor abaixo do mercado e à atuação favorável do poder público, incluindo o governo federal. A discussão exige uma análise do processo de desapropriação, dos critérios utilizados para avaliar a área e das disputas envolvendo a Caixa Econômica Federal, uma vez que os valores inicialmente contestados passaram por avaliações e ajustes. Os números apresentados no caso, contrária às declarações do jornalista e não sustentam a conclusão de que o clube recebeu um benefício indevido.
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A disputa pelo terreno do Gasômetro
Em 31 de julho de 2024, o Flamengo arrematou uma área de aproximadamente 88 mil metros quadrados na região portuária do Rio de Janeiro, destinada ao projeto de seu futuro estádio. O lance vencedor foi de R$ 138,195 milhões, valor que passou a ser questionado pela Caixa Econômica Federal, ligada à União e envolvida na administração dos direitos sobre o imóvel. A instituição defendia uma avaliação significativamente superior, que chegou a ser apresentada na casa dos R$ 400 milhões.
A diferença entre as estimativas levou a uma disputa sobre o valor da propriedade e os direitos que poderiam ser negociados. O ponto central é que o terreno está sujeito a particularidades jurídicas relacionadas ao regime de terreno de marinha. Nesse tipo de área, a propriedade plena e o domínio útil não são conceitos equivalentes: o leilão envolveu os direitos correspondentes ao domínio útil, e não necessariamente a totalidade do domínio pleno.
Essa distinção é essencial para compreender a diferença entre os valores divulgados. Comparar diretamente o lance de R$ 138,195 milhões com uma estimativa de R$ 400 milhões, sem considerar a natureza dos direitos negociados e os critérios técnicos aplicados, pode produzir uma conclusão incompleta sobre o preço efetivamente pago pelo clube.
As avaliações e os valores complementares
A contestação levou à realização de uma perícia judicial atribuída ao perito Heraldo Prado Júnior. De acordo com os números apresentados na discussão, o trabalho técnico avaliou o domínio pleno do imóvel em aproximadamente R$ 176 milhões, estabelecendo uma referência para a indenização correspondente à parcela dos direitos envolvida na negociação. A avaliação teria considerado uma área de cerca de 86,6 mil metros quadrados, com diferenças em relação aos aproximadamente 88 mil metros quadrados inicialmente divulgados.
Após a revisão, o valor referente aos direitos negociados foi ajustado para R$ 146,08 milhões. O Flamengo, portanto, teve de complementar o lance original em aproximadamente R$ 7,88 milhões. Também são mencionados outros valores complementares, estimados entre R$ 23,6 milhões e R$ 23,9 milhões, com previsão de parcelamento. Como os números aparecem associados a etapas distintas da discussão, a composição final do preço precisa ser verificada nos documentos judiciais e nos termos da negociação para que não haja dupla contagem ou confusão entre avaliações e pagamentos.
O ponto relevante é que o valor inicialmente arrematado não permaneceu necessariamente como referência definitiva. Houve questionamentos, avaliação técnica e ajustes posteriores, elementos que precisam ser considerados antes de classificar a aquisição como uma compra abaixo do valor de mercado.
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Os critérios técnicos usados na avaliação
A perícia utilizou como referência avaliações relacionadas à área do Terminal Gentileza, situada na mesma região da cidade. O valor de R$ 1.369 por metro quadrado é mencionado como parâmetro técnico para a região, enquanto o lance mínimo do Gasômetro teria correspondido a aproximadamente R$ 1.595 por metro quadrado. Essa comparação indicaria um valor inicial cerca de 16% superior à referência citada, embora a validade da conclusão dependa da equivalência entre as áreas, os direitos avaliados e as condições de cada desapropriação.
Outros fatores também teriam influenciado o cálculo. Entre eles estão a contaminação do solo por resíduos de antigas atividades industriais e as condições do mercado imobiliário carioca, incluindo a elevada vacância de escritórios. A área do Gasômetro já havia sido considerada em projetos de transformação da zona portuária, mas suas características ambientais e urbanísticas representavam obstáculos ao aproveitamento imediato.
Essas variáveis ajudam a explicar por que o preço de um terreno não pode ser determinado apenas pela localização ou por estimativas genéricas. A avaliação imobiliária depende de características físicas, restrições legais, custos de recuperação e potencial de uso. Para demonstrar que houve subavaliação, seria necessário comparar metodologias, direitos negociados e condições concretas do imóvel, e não apenas confrontar cifras isoladas.
Houve participação favorável do governo federal?
A segunda afirmação atribuída a Rizek diz respeito ao suposto envolvimento do governo federal em condições favoráveis ao Flamengo. A argumentação contrária sustenta que não há demonstração de que a União tenha atuado para conceder ao clube um benefício específico na definição do preço. A participação da Caixa no conflito, por si só, não comprova favorecimento federal nem permite concluir que o poder público tenha interferido para reduzir artificialmente o valor do imóvel.
É importante, porém, distinguir a ausência de evidência apresentada no debate de uma comprovação definitiva sobre todos os atos administrativos envolvidos. Para estabelecer com precisão quais órgãos participaram de cada etapa, seria necessário examinar o edital, os atos de desapropriação, os laudos periciais e as decisões judiciais pertinentes. O mesmo cuidado vale para a atuação da Prefeitura do Rio de Janeiro, responsável por etapas relacionadas à desapropriação e à realização do procedimento.
A discussão sobre o Gasômetro também é relacionada ao tratamento dado pela Caixa ao Corinthians em negociações envolvendo a dívida da Neo Química Arena. A comparação levanta questionamentos sobre a postura da instituição diante de dois clubes, mas os casos possuem objetos, instrumentos jurídicos e circunstâncias diferentes. Uma análise conclusiva exigiria comparar os contratos, as garantias, as decisões administrativas e os fundamentos adotados em cada situação.
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Precisão e responsabilidade no debate público
O caso evidencia como a discussão sobre o estádio do Flamengo pode ser prejudicada quando números de etapas diferentes são apresentados como se representassem a mesma coisa. O lance inicial, a avaliação do domínio pleno, o valor correspondente ao domínio útil e os pagamentos complementares são referências distintas. Sem essa separação, corre-se o risco de transmitir ao público uma interpretação que não corresponde à complexidade jurídica e econômica da operação.
A crítica às declarações de Rizek parte justamente dessa diferença entre apresentar uma suspeita e demonstrar que ela corresponde aos fatos. A afirmação de que o Flamengo pagou abaixo do mercado precisa ser confrontada com os critérios de avaliação e com o resultado do processo, enquanto a alegação de favorecimento governamental exige evidências específicas de atuação em benefício do clube.
A aquisição do Gasômetro é uma etapa decisiva do projeto de estádio rubro-negro, mas sua avaliação pública deve se apoiar em documentos, valores comparáveis e contexto jurídico. O debate não se resolve apenas pela diferença entre o lance inicial e uma estimativa mais alta: é necessário compreender o que foi negociado, como o preço foi calculado e quais ajustes ocorreram ao longo do processo. Essa é a base para avaliar as declarações feitas sobre o negócio sem transformar divergências de interpretação em conclusões antecipadas.
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